2026년 5월 12일, 국토교통부는 토지거래허가구역(토허제) 내 실거주 유예 대상을 세입자가 있는 모든 주택으로 확대한다고 발표했습니다. 기존에는 일부 다주택자 매도 물량에만 한정됐던 혜택이 비거주 1주택자 소유 주택까지 적용됩니다. 겉으로는 규제 완화처럼 보이지만, 매수자 요건은 오히려 더 엄격하게 설정됐습니다. 이 문서는 허가 신청 기한·입주 마지노선·무주택자 요건·대출 조건·갭투자 허용 여부까지 국토교통부 공식 브리핑 기준으로 정리합니다.
📌 핵심 요약 — 5포인트
✅ 확대 대상: 2026년 5월 12일 기준 임대차계약이 체결된 세입자 있는 모든 주택 (주택 수 무관)
✅ 매수자 요건: 발표일(5월 12일)부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 한정 — 이후 주택 처분 후 무주택자 된 경우 제외
✅ 허가 신청 기한: 2026년 12월 31일까지 — 한시적 운영, 이후 동일 조건 보장 없음
✅ 최종 입주 기한: 임대차 종료 시 (최대 2028년 5월 11일) — 이후 2년 실거주 의무 유지
✅ 갭투자 여부: 정부 공식 부인 — 신규 임대차 불가, 실거주 의무·대출 규제 그대로 유지
허가 신청 마감
2026.12.31
한시적 운영 / 연말까지
최종 입주 마지노선
2028.05.11
이후 2년 실거주 의무
시행령 개정 목표
2026년 5월 중
5월 13일 입법예고 시작
⚠️ 지금 바로 신청은 불가 — 시행령 개정 후 가능
이번 발표는 정책 방향 공표이며, 실제 신청은 '부동산거래신고법 시행령' 개정·공포 이후부터 가능합니다. 정부는 5월 13일 입법예고를 시작해 이르면 2026년 5월 말부터 신청·허가가 가능할 것으로 예상하고 있습니다.
출처: 국토교통부 백브리핑, 뉴스핌 2026년 5월 12일
이번 정책의 핵심 방향 — 왜 나온 조치인가
기존에는 일부 다주택자 매도 물량에만 실거주 유예가 허용됐는데, 동일하게 세입자가 있는 주택임에도 다주택자 여부에 따라 적용 대상이 달라 형평성 문제가 제기됐습니다. 이에 정부는 발표일 기준 임대 중인 주택이라면 주택 수와 관계없이 모두 실거주 유예를 허용하기로 했습니다.
양도소득세 중과 유예 종료 이후 가시화된 ‘매물 잠김’ 현상을 타개하려는 고육책으로도 풀이됩니다.
📊 기존 vs 이번 조치 비교
| 구분 | 기존 | 이번 조치 (2026.05.12\~) |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 일부 다주택자 매도 물량만 | 세입자 있는 모든 주택 ⭐ |
| 비거주 1주택자 | 제외 | 포함 |
| 매수자 자격 | 제한 없음 | 5.12일부터 계속 무주택자만 |
| 실거주 의무 | 유지 | 유지 (유예만 적용) |
| 신청 기한 | — | 2026년 12월 31일까지 한시 |
반드시 확인해야 할 3가지 기한
이번 정책에서 가장 중요한 것은 적용 조건보다 기한입니다. 세 가지 데드라인을 혼동하면 혜택을 받지 못하거나 과태료가 부과될 수 있습니다.
기한 ① — 허가 신청: 2026년 12월 31일까지
이 날짜까지 토지거래허가를 신청해야 실거주 유예 혜택 적용 가능. 한시적 운영이므로 2027년에도 동일 조건이 유지된다는 보장이 없습니다.
기한 ② — 취득(잔금·등기): 허가 후 4개월 이내
토지거래허가 취득 후 4개월 이내에 잔금 납부와 등기 이전을 완료해야 합니다. 기존 토허제 요건 그대로 유지됩니다.
기한 ③ — 최종 입주: 최대 2028년 5월 11일
실거주 의무가 사라지는 것이 아닙니다. 임대차계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있도록 유예해주는 것이며, 이후에는 반드시 입주해 2년간 실제 거주해야 합니다. 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 합니다.
⚠️ 실거주 유예는 무기한이 아닙니다
임대차 계약이 남아 있더라도 2028년 5월 11일이 절대적 입주 마지노선입니다. 이 기한을 초과하면 토지거래허가 취소, 과태료 부과, 향후 허가 신청 불이익 등의 제재를 받을 수 있습니다.
무주택자 요건 — 생각보다 매우 엄격합니다
이번 정책의 핵심 제한 조건입니다. 단순히 ‘무주택자’가 아니라 발표일 기준 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 한정됩니다.
✅ 적용 대상 (무주택자 요건 충족)
· 2026년 5월 12일 기준 이미 무주택 상태이며, 이후에도 계속 무주택 유지
· 현재 세입자로 거주 중인 무주택자가 해당 주택을 매수하는 경우
❌ 적용 제외 (무주택자 요건 미충족)
· 발표 이후 기존 주택을 매도해 무주택자가 된 경우
· 일시적 2주택 상태에서 처분한 경우
· 기존 주택을 팔고 상급지로 이동하는 갈아타기 수요
· 5월 12일 이후 어떤 형태로든 주택을 보유했다가 처분한 경우
※ 정부는 실거주 유예 대상자를 '발표일(5월 12일)부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람'으로 제한했습니다. 따라서 발표일 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우에는 적용 대상에 포함되지 않습니다. 출처: 국토교통부 백브리핑 일문일답, 2026년 5월 12일
금융 조건 — 전입 의무 면제, 대출 규제는 유지
실무적으로 가장 혼동이 많은 부분입니다.
✅ 유예 기간 동안 가능한 것
· 잔금 시점에 대출 실행 가능
· 전입신고 없이 임대차 유지 가능
· 임차인 계약 종료 시점 맞춰 입주 가능
자금 계획의 유연성이 개선된 부분
❌ 변경 없이 그대로인 것
· LTV 40% 대출 한도 규제 유지
· 전세가율 높으면 대출 실행 불가
· 2년 실거주 의무 유지
대출 규제 완화가 아님
💡 대출 실제 계산 예시 — 자금 여력 필수
LTV 상한이 40%인데 전세가율이 40%보다 높다면 전세를 뺄 때 그 집에 대한 대출이 나오지 않습니다. 예를 들어 12억 원짜리 주택을 매수하는데 7억 원 전세가 끼어 있다면 전세금이 LTV 40%를 넘어서니 대출이 불가하고 5억 원의 자기자본이 있어야 합니다. 토허제를 완화해도 자금 조달 계획을 치밀하게 세워야 하며, 실질적으로 자본 여력이 있는 실수요자가 구입하는 구조입니다.
갭투자 허용인가? — 정부 공식 답변
정부는 이번 조치가 토허제로 차단되는 갭투자(전세 낀 주택 구입)를 허용하는 것은 아니라고 거듭 강조했습니다.
| 갭투자 아니라는 근거 | 내용 |
|---|---|
| 신규 임대차 불가 | 발표일 기준 이미 체결된 임대차계약이 있는 주택만 적용. 새로 전세를 놓아 갭투자 진입하는 구조는 차단. |
| 매수자 무주택 제한 | 투자 목적 다주택자는 매수 자격 없음. 무주택 실수요자만 가능. |
| 실거주 의무 유지 | 임대차 종료 후 반드시 2년 실거주. 임대 목적 보유 불가. |
| 대출 규제 미완화 | LTV 40% 규제 그대로. 전세가율 높은 주택은 대출 자체가 불가해 갭투자 자금 조달 어려움. |
※ 출처: 국토교통부 백브리핑, 파이낸셜뉴스 2026년 5월 12일
세금은 별도 — 양도세 중과는 이미 재적용 중
이번 실거주 유예 확대는 거주 요건 완화이며, 세금 혜택과는 완전히 별개입니다.
⚠️ 양도세 중과 — 5월 9일까지만 유예 종료
양도세 중과 유예 자체는 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우까지만 인정됩니다. 5월 10일 이후 허가 신청분부터는 양도세 중과가 다시 적용됩니다.
즉, 이번 실거주 유예 확대 정책(5월 12일 발표)으로 허가를 신청하는 매도자는 양도세 중과를 그대로 부담하게 됩니다.
조건 요약 — 핵심 정리표
| 구분 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 대상 매물 | 2026.05.12 기준 임대차계약이 있는 모든 주택 | 비거주 1주택 포함, 주택 수 무관 |
| 매수자 요건 | 5월 12일부터 계속 무주택 유지 | 갈아타기·유주택자 제외 |
| 허가 신청 기한 | 2026년 12월 31일까지 | 한시적 운영 |
| 취득 기한 | 허가 후 4개월 이내 잔금·등기 | 기존 토허제 요건 유지 |
| 입주 기한 | 임대차 종료 시 (최대 2028.05.11) | 이후 2년 실거주 의무 |
| 대출 전입 의무 | 유예 기간 중 전입신고 의무 면제 | LTV 규제는 유지 |
| 양도세 중과 | 5월 10일 이후 신청분 중과 적용 | 실거주 유예와 별개 |
| 시행 시점 | 시행령 개정·공포 후 (이르면 5월 말) | 현재 신청 불가 |
※ 출처: 국토교통부 백브리핑, 이투데이·파이낸셜뉴스·뉴스핌 2026년 5월 12일
시장 영향 — 거래 증가, 가격 상승으로 직결되지 않는 이유
부동산 시장 전문가들은 이번 실거주 유예 확대가 단기적으로는 매물 출회 증가 효과를 가져올 것으로 전망하고 있습니다. 그러나 가격 상승으로 직결될 가능성은 구조적으로 제한됩니다.
📈 거래량 증가 기대 요인
· 세입자 있는 매물 출회 증가 → 공급 확대
· 비거주 1주택자 매도 경직성 해소
· 무주택 실수요자 진입 기회 확대
📉 가격 상승 제한 요인
· 투자 수요 차단 → 가격 상승 압력 제한
· 대출 규제 미완화 → 자금 조달 한계
· 양도세 중과 재적용 → 매도 부담 유지
누구에게 유리한 정책인가
✅ 유리한 대상
무주택 실수요자: 세입자 있는 매물 매수 가능 → 매물 선택지 확대, 임차인 계약 종료 후 입주
비거주 1주택 매도자: 세입자 내보내지 않고도 매도 가능 → 매도 유연성 확보
❌ 해당 없는 대상
갈아타기 수요: 기존 주택 처분 후 무주택자 된 경우 매수 자격 없음
투자 목적 매수자: 신규 임대차 불가, 실거주 의무 유지로 투자 구조 불가
양도세 절세 기대 매도자: 5월 10일 이후 중과 재적용으로 절세 혜택 없음
마무리
이번 토허제 실거주 유예 확대는 명확히 무주택 실수요자 중심의 시장 재편을 목표로 합니다. 세입자 있는 매물 매수 기회가 넓어졌지만, 무주택 요건의 엄격한 기준·대출 규제 유지·2028년 입주 마지노선은 반드시 사전에 확인해야 합니다. 시행령 개정은 이르면 2026년 5월 말부터 적용될 예정이므로, 실제 신청은 공포·시행 이후 진행하시기 바랍니다. 이 문서는 시행령 개정 공포 후 세부 사항이 확정되는 시점에 업데이트됩니다.
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이 글은 2026년 5월 12일 국토교통부 공식 브리핑을 바탕으로 작성된 정보성 콘텐츠입니다. 부동산 거래는 개인의 재무 상황과 법적 요건에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 실제 거래 전 공인중개사 또는 법률 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다. 세부 조건은 시행령 개정 공포 후 최종 확정됩니다.
📎 출처·참고자료
· 국토교통부 — 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 확대 백브리핑 (2026.05.12)
· 이투데이 — [일문일답] "12일 현재 세입자 있는 집 대상…매물 출회 효과 기대" (2026.05.12)
· 파이낸셜뉴스 — 비거주 1주택자까지 실거주 유예…정부 "갭투자 허용 아냐" 선긋기 (2026.05.12)
· 뉴스핌 — 실거주 의무 완화 나선 국토부…"갭투자는 계속 차단" (2026.05.12)
· 아주경제 — 세 낀 매물 풀린다는데…중저가 시장은 여전히 '매물난' (2026.05.12)
· 대한민국 정책브리핑 — 토지거래허가구역 실거주 유예 확대 / korea.kr